早晨，贝特曼移民率先公布并简要分析了新提交美国EB-5法案。该法案叫做《2015美国就业创造及投资促进改革法案》现在我们就这个法案为大家提供更详细的内容。
首先，我在这里恭喜已经或能够在今年9月30日以前进行市场发售的所有 EB-5项目，因为这个提案确定了 EB-5要涨价，但规定了两个例外，一是已经取得“actual project”，也就是项目 I-924预批准的项目，二是在法案生效前有预批准申请在审理中的项目。所以，从今天开始，凡是还没有递交 I-924预批准申请的项目，都将会递交申请。这样，所有9月30日前成形的项目，都将可以为投资人提供原有的50万美元投资价格。但是，投资人千万不要选了不靠谱的项目，那样的话，一旦项目不成功，还得按新价格投资另一个新项目。
下面，我以重要性逐一评论一下这个法案。
第一，大家最关心的是EB-5涨多少，什么时候涨。新法案说 EB-5要涨到 TEA 的80万美元，非 TEA 的120万美元。法案中没有明确什么时候涨价，但看完第一段大家应当明白，这次涨价不按时间划分，而是按项目划分，凡是9月30日前递交或获批 I-924预批准的，都不涨价;凡是没有在9月30日前递交或获批 I-924的，都会涨价。但已经获批 I-526的项目是不是也算为”actual project”的范围，这点还要等官方的进一步解释，但在这个时候，宁可信其无，不可信其有。另外，以后最低投资额每五年调整一次，不低于 CPI 的增长幅度。
第二重要的是 TEA 的认定。这个提案把 TEA 的认定权由州政府手中转移到了美国移民局手中，并且规定只能包括一个就业统计区，也就是说以后不能通过随意组合统计区来“创造”TEA 了。如果哪天好地点如曼哈顿、棕榈滩、西雅图等不是 TEA 了，这些地区就等于是间接涨价了。我估计，这一天的到来可能是大概率的事件。
第三，以后项目都要得到预批准才能募集投资人，美国移民局帮大家事先把下关。并且美国移民局还会派员到 EB-5基金公司和项目公司进行检查，这就又增加了一份保障。
第四，现在经常有区域中心被取消，以后大家不用怕了，因为新法案说项目公司去挂靠另一个区域中心就好了。
第五， 法案没有对子女超龄问题提出有效的解救方案。
第六，提高申请费，限时完成审理。区域中心申请不超过120天，项目申请不超过120天，I-526申请不超过150天，I-829申请不超过180天。
第七，合法资金来源的证明难度有所提高。要提供7年的税单，只有来自于配偶、父母、兄弟姐妹或祖父母的赠予才可以用做资金来源，使用贷款做资金来源的，该贷款必须由投资人本身的财产进行担保，并由正式的银行或贷款机构发放，等等。
剩下的都是关于监管、反欺诈等，大家可以从下面看到。
下面是这个法案的纲要。
1. 区域中心计划的延期
a.区域中心计划延期到2020年9月30日;
b.美国移民局可以给予通过区域中心递交的 EB-5申请优先于直接投资的地位;
c.区域中心的设立要求与现有法律基本相同，但增加了下面几点：
i. 区域中心要设立相关的政策和程序来监督其支持的“新商业企业”(亦即 EB-5有限合伙或 EB-5基金公司)，以确保其遵守美国的法律、法规和行政命令。
ii. 间接就业最多占到所需的就业总数的90%(注：亦即必须使用至少10%的直接就业。建筑项目中工期少于两年的小项目，因为直接建筑就业不到两年而不能使用，如果不能创造、或不能及时创造足够的经营就业的话，将无法使用 EB-5)。
iii. 必须使用美国商务部经济分析局接受的就业计算方法。(注：目前主流的就业计算方法都是没有问题的)。
iv. 非 EB-5资金创造的就业仍然可以划给 EB-5申请人使用，但可使用的比例不能超过非 EB-5资金在总投资中的比例。(注：也就是说，如果非 EB-5资金在总投资中占的比例为50%，那么非 EB-5资金所创造的就业中只有50%能划给 EB-5申请人使用。对于这个条款的影响，我们是这样分析的：
1. EB-5涨价到80万后，实际上 如投资到项目硬成本中，EB-5本身创造的就业已经足够支撑 EB-5的申请需要了。比如，我们在曼哈顿的项目，每100万美元的硬成本投资创造13个就业，那80万美元的 EB-5投资本身就创造了10.4个就业，实际上不需要使用非 EB-5资金创造的就业。
2. 但如果 EB-5资金是投资到一些软成本中，比如家具设备，或者土地购置中，EB-5资金本身就无法创造足够的就业，如果是购置土地那更是零就业创造。
3. 所以，问题是以后美国移民局是不是要求申请人具体区分 EB-5投资是投到项目的那个具体环节。如果以后美国移民局做这样的要求，那 EB-5就只能集中投资于一个项目中的高就业创造部分，这就对 EB-5的就位时间、投入时间等有了要求，操作起来有些复杂了。如果美国移民局不做这样的要求，那么这种比例上的限制意义不大。)(我们以前撰文阐述过，在就业数一定的情况下，随着 EB-5投资额增长到80万美元，以后 EB-5在总投资中所占的比例将增高60%。比如一个项目如果创造1000个就业，以前只能募集5000万美元，现在可以募集到8000万美元。以后将会出现开发商只要购买了土地，全部开发资金都可以通过 EB-5来募集的情况。EB-5占大比例好不好呢?这要看项目。好的项目，EB-5占比大是好事，因为可以取得第一顺位抵押权、处置权，一句话，可以取得这个好项目的控制权，控制所有的利益。在风险较大的项目中， EB-5作为夹层贷款，无论占比大小都是风险的承担者)。
v. 第三方租户就业(tenant-occupancy)不能算在就业创造中。(注：这点非常好，笔者一起反对项目方拿那些有相当商业风险、就业风险、行业风险的项目到中国来推销。在市场上有足够的项目可供选择的情况下，我们投资人一定要选那些稳健的项目，我们不是某些项目方的风险实验品)。
vi. 区域中心如果想更改组织结构、所有权、管理团队，或出售或出租区域中心，必须事先得到美国移民局的批准并在美国移民局的网站上已公布至少30天。
d. 新商业企业(即 EB-5有限合作或 EB-5基金公司)必须首先向美国移民局递交全套项目商业计划文件，包括商业计划书、就业计算报告、向证监会递交的文件(符合海外发行等豁免标准的除外)、私募备忘录等。美国移民局批准项目后才有资格 募集资金。也就是说，以后项目全部是预批准项目。并且，文件中必须说明：
i. 项目的投资风险;
ii. 区域中心、EB-5有限合伙、其它随后接受投资的经济实体、以及这样实体的主管之间的可能的利益冲突;
iii. 在这些投资经营中接受费用或报偿的人员的名字和联系方式，他们提供的服务，及他们提供的有偿服务的内容。
iv. 上述实体正在进行的诉讼、破产程序，或10年的发生的不利的判决。
v. 设置一定的原则和程序，以保证上述实体、人员、雇员、律师等人员的遵守美国证券法。
vi. 遵守美国证券法的鉴证。
e. 项目计划得到批准后，将对其后递交 I-526申请有约束作用，也就是相当于预批准或模范认证的效力。
f. 防止欺诈的措施：移民局至少要视察EB-5有限合伙公司一次。
g. 移民局应当对项目商业计划加速审理。
h. 如果使用 TEA 中的就业，至少50%的可使用就业必须产生在 TEA 包括的区域及临近区域。(注：以往那些使用区域中心外的就业创造、甚至全国范围的就业创造的就业计算方法将受到限制)。
i. 下列人员不能担任区域中心或有限合伙的负责人、管理人或推广人：
i. 10年内有过犯罪或欺诈纪录的，或者在任何时期内有过100万以上民事责任的、1年以上的刑事责任、或违反任何证券发行、购买和销售法律的等等(笔者在此不一一列举);
j. 只有美国公民或永久居民才能直接或间接拥有或管理区域中心。外国政府不能直接或间接介入区域中心的拥有或管理。
k. 建立 EB-5诚信基金：每个区域中交年费20000万美金。
l. 对区域中心直接的和第三方的营销人员进行登记监管，并设置最低资格要求。
2. 合法资金来源
a.投资本金及管理费都要证明合法来源并通过合法手段。
b.除目前已经要求的文件外，还要提供7年的税单。
c.提供帮助投资人向美国转款的人员的身份文件。
d.只有来自于配偶、父母、兄弟姐妹或祖父母的赠予才可以用做资金来源。
e.使用贷款做资金来源的，该贷款必须由投资人本身的财产进行担保，并由正式的银行或贷款机构发放。
3. 如果区域中心被取消：
a. 有条件绿卡持有人的身份将继续有效180天，并在180天后失效，除非：
i. 原 EB-5有限合伙得到同一地区的另一个有效的区域中心的支持;
ii. 或者投资人投资到另一个有效的区域 中心下的另一个 EB-5有限合伙中去;
iii. 如果是原 EB-5有限合伙(而非区域中心)被取消，投资人投资到一个新的有限合伙中去;
iv. 2年的条件取消期在投资到新的有限合伙后重新计算。
4. 有条件绿卡身份阶段：
a.项目获得批准后，移民局将派员检查接受投资的项目企业。
b.如果投资人已经投资两年并且还没有得到有条件绿卡的批准，可以直接申请正式绿卡。
5. EB-5配额改革：
a.每年保留不少于5000名额给投资到 TEA 并在该 TEA 中创造就业的投资人。
b.每次 TEA批准的 有效期为2年，从项目被移民局批准算起。
c.每次可延期两年。
d.即使 TEA 不能获利延期，也不影响已经做出的投资。
e.TEA 的投资额增长到80万美元，非 TEA 为120万美元。
f.美国移民局有权随时调整最低投资额。
g.从2020年1月1日起， 如果移民局没有调整最低投资额或调整幅度不及 CPI 增长，每五年按照消费者指数(CPI-U) 调整一次。
h.通过非法抵押物得到的贷款不能用做合法资金来源。——TEA 的认定权由州政府转移到美国移民局，美国移民局在认定 TEA 时不受任何联邦或州政府机构的制约。
i.TEA 包括一个就业统计区、农业地区或军事设施区。
j.国土安全部制定 TEA 的定义。
k.在递交 I-526申请时未超龄的随行子女，如果有条件绿卡被终止，可以在被终止后的一年之内再递交一份新的申请，但只限于一份。
6. EB-5费用调整：为了增强对 EB-5的及时审理，移民局将调整 EB-5申请相关费用。费用调整后的平均审理时间如下：
a.区域中心申请不超过120天;
b.项目申请不超过120天;
c.I-526申请不超过150天;
d.I-829申请不超过180天。
7. 改进政府工作：
a.增加透明度;
b.为个别项目或申请人加速审理或施加影响;
c.私下会面或联络;
d.书面记录与外界的交流;
e.如果从第三方得到不利于某个申请的证据，该证据必须提供给受影响的人并给予机会应对。
