2024年全世界的资本大概都在屏息期待着一件事，那就是美国降息，大家不约而同的认为只有美国开启了降息，全球经济才能好起来。
当地时间8月23日，美联储主席鲍威尔在杰克逊霍尔全球央行年会上用一句话就确认“政策调整的时候到了”。
市场对美联储9月份降息预期升至32个基点（也就是降息50个基点的可能性为三分之一，降息25个基点的可能性为三分之二）。
至于为什么，鲍师傅这话已经讲得再明白不过：
“劳动力市场状况的降温是显而易见的。”
“劳动力市场不太可能短期内成为通胀压力上升的根源。”
“我们不寻求也不欢迎劳动力市场状况进一步降温。”
“政策调整的时机已经到来。政策方向已经明确，降息时机和速度将取决于后续数据、前景变化和风险平衡。”
“我们将竭尽全力支持强劲的劳动力市场，同时在价格稳定方面取得进一步的进展。”
用普通话说就是：通胀上行风险易减弱，而就业下行风险有增加。
这表明通胀并非是美联储优先考虑的因素，至少现在是这样，鲍师傅甚至说相信通胀会回到2%，而不是确保。
美国22日非农数据公布，盘前就有传言说会下修今年3月前的就业数据接近100万，实际是81.8万。之前通常多也不过30万左右，这次直接来个小100万。看样子，劳动力市场是压垮骆驼的最后一根稻草。
哈克则更加直接：不要断断续续降息！
那么今天围绕着美联储降息，做一些知识的普及。有助于投资人在大的经济环境变化下做出与信息充分接轨的决定。
1
历史的降息都是为了应对什么情况？
- 应对经济衰退，如2001年科网泡沫破裂和2007年次贷危机后的经济衰退；
- 预防经济放缓，如1995年经济增速放缓和2019年内外需走弱；
- 应对突发冲击，如2020年新冠疫情对经济的冲击；
- 防止高赤字和强美元引发的汇率波动，如1984年的情况。
2
降息对于市场有哪些积极影响？
美元利率的升降，其本质影响的是什么？
当然是全球资金的流动！
也就是说当大量流动性被释放，资金会离开高息，涌向美国之外的地方，但凡用美元标价的都会受到影响。
降息通常会对股市产生积极影响，因为它降低了企业的借贷成本，从而可能增加企业盈利。
在中高水平的通胀环境下，降息可能会预示着环境利好企业利润增长，从而推高股市。然而，如果降息是因为经济增长良好，那么对企业盈利以及股市来说是有利的。但如果降息被暂缓是因为政策制定者在控制通胀上迷失方向，导致物价加速回升，那么结果可能会变得更加棘手。
总的来说，降息的影响取决于多种因素，包括经济增长状况、通胀水平以及市场预期等，如果是因为经济增长良好并需要更长时间来将通胀降至2%的目标，那么对于企业盈利以及股市来说仍是有利的。
3
对投资人有哪些影响？
对普通投资者来说，这些宏观政策调整虽然看似遥远，但实际上与我们的生活息息相关。首先，降息可能带来美元走弱，这会影响到我们持有的美元资产的价值；其次，对地产来说，美元债务的压力可能有所缓解，这对地产市场而言，无疑是个利好消息。未来一段时间，房价可能会因为国际资本的流入而估值有所回升。因此，建议大家在投资时关注这些宏观经济指标，保持灵活应对。
4
升息对地产的影响？
国际货币基金组织（IMF）在最新报告中指出，美国商业房地产价格正经历过去半个世纪以来最严重的跌幅，超越了此前加息周期的下跌幅度。随着联邦基金利率基金利率从接近于零的水平攀升至5.25%-5.5%的区间，房地产价格已经回吐了过去两年的全部涨幅。融资条件收紧、商业地产价格下跌、并引发一个恶性循环。
现在美国预计进入降息周期，可能带来房地产投资机会。利率是影响房地产市场的重要因素，降息通常与房价上涨相关。
美国房地产市场分为房屋营建商、地产服务企业和权益型商业地产REITs等可投资标的。不同细分行业和公司对利率的敏感度不同，REITs与利率负相关，房屋营建商表现稳健。
上轮加息周期中，美国房地产表现非典型，房价上涨。降息周期开启后，预计房价有上涨空间，销售、投资和开工景气度将上升，对房地产板块是积极信号。
初步预计，美国房价在降息周期还有上涨的空间，销售、投资和开工等景气度应有所上升。
历史数据表明如下：
5
对EB5投资有哪些影响？
就EB5投资移民项目而言，主要涉及的是旧有法规下的EB5项目。大约从2012年开始，EB5市场逐渐活跃，大部分EB5项目也是在这一时期开始募集资金。从2012年至2016年左右，美联储的利率维持在接近零的水平。商业地产的估值是基于年净收入除以capital rate得出的。当美联储的利率上升时，资本回报率也相应提高。例如，当前美联储的利率为5.5%，资本回报率处于较低水平。
自2008年以来，美联储的利率基本维持在零水平，直至大约2015年。这一时期正值旧法规下的EB5项目大量发行，当时的商业地产项目估值相对较高。在拜登总统任内，为了抑制通货膨胀，美联储将利率提升至5.5%。这导致商业地产的估值下降，净收入减少，许多商业地产项目面临无法再融资偿还债务的困境。许多旧法规下的EB5项目，如果现在正处于偿还期，当初的建筑贷款可能是三年或四年期，现在需要通过再融资来偿还。然而，目前再融资的利息支出较高，同时估值较低，导致偿还困难。在这种情况下，如果EB5资金不是优先偿还的债权，那么它们很可能会遭受损失。
为应对40年不遇的高通胀，美联储从2022年3月到2023年7月连续11次加息，将联邦基金利率目标区间推升至5.25%至5.5%之间，为23年来最高水平。
因此，在2022年、2023年、2024年利率达到5.5%之后，商业地产市场开始下滑，这也是近年来许多EB5项目因估值过低而无法再融资，进而发生止赎拍卖的原因。
如果能够迅速降低利率，项目的估值将会上升，借贷市场也会变得更加活跃，资金流动性增强。
那么一些旧法规下的EB5项目或许能够得到挽救。
6
为什么一定要选择做高级贷款？
前面讲了经济周期，为什么EB5投资也研究经济周期呢？
结合EB5资本构成来讲就是在整个周期当中高级贷款的位置是抵抗风险最强的位置。风控是EB5投资中的最重要的课题之一，如何对项目资产具有控制力，是有效风控的关键。
最后，在经济周期中，家庭资产配置也需更加多元化，适当配置一些全球优质资产，以分散风险和寻找机遇。未来可期，但前提是我们要保持理性投资，不盲目跟风，警惕投资风险，在这样的全球经济大环境下，稳扎稳打才是王道。
想知道接下来的投资方向，欢迎点击预约参加我们的直播！
