网易教育：各位网友大家好!这里是第六届金翼奖网易年度大选颁奖典礼现场，今天我们请来了贝特曼移民董事长刘宇先生。

刘宇：大家好。

网易教育：刘先生您好，很荣幸今天请到您。

刘宇：很高兴接受这个邀请。

网易教育：首先恭喜贝特曼移民旗下机构荣获网易教育2014年度最具影响力移民品牌，您对此有什么感想跟我们分享一下吗?

刘宇：非常感谢广大网友的支持，以我们的特点，我们比较擅长做美国法律专业方面的事情，我们在今后会继续发挥我们的专长，为大家带来更可靠的项目，并且为大家提供非常专业、非常负责的服务。

网易教育：众所周知，EB-5投资移民是有一定风险的，贝特曼移民在控制EB-5项目风险方面是怎样做的呢?

刘宇：我们贝特曼移民的领导团队，以我为领导，我们是美国律师团队，我在美国已经执业十三、十四年了。

网易教育：很资深。

刘宇：一晃很快已经做了这么多年。我们对美国法律非常熟悉，包括EB-5法案，EB-5不光是移民，还包括投资、融资、并购，所以第一需要有法律法规的基础，第二，需要你懂商业，因为现在大部分地产项目，又需要你懂得开发，懂得当地市场，我们的团队除了我，其他都是美国当地的，我们有移民律师、建筑律师、税务律师，还有一些建筑团队的成员，我们对当地非常了解，不论是对法律、商业还是开发项目都非常了解，另外一点，我们团队的成员在前几年金融危机的过程中协助国内投资人进行投资，自己也有参与收购一些资产并进行开发，所以我们具有很强的开发经验，不仅从国内移民的角度看这个问题，实际上也站在美方的立场上，从开发的角度来看EB-5项目，整个商业流程、移民流程，我们的律师事务所也帮助一些项目，包括国内的投资公司申请区域中心、设计项目开发，为一些纽约本地项目方进行工程的EB-5设计，所以我们可以从双方的角度来看问题，从双方都是双赢的局面，开发商要通过EB-5拿到他的利益，我们要通过EB-5得到我们的利益，一是移民利益，二是资金安全返还，中国资本利用EB-5出境，开发美国经济，做到三赢，需要像我们这样有综合经验的团队。

同时我们跟国内不一样，因为我们是美国律师事务所团队，在一些项目中我们担当一些责任，一个是我们从项目设计、法律文件制作上有律师专业责任，其次，我们本身有区域中心，在一些项目中我们做EB-5的监管管理人，实际我们代表客户直接和项目方交流，通过我们的贷款协议，通过我们签定非常强有力的贷款合同，第一顺位书面抵押等等，实际我们对项目方是有控制力和影响力的，而不仅仅是把钱从中国人手里交给他，而是把钱按照一定条件交给他，给他设定严格的条件，你的工程如果延期会出现什么情况，如果你跟别的公司有诉讼我们会怎么样，如果这些情况发生，我们有权利怎样保护我们自己的利益，这些都是我们能做到的，也是我们非常特殊的一点。

网易教育：专业性很强。

　刘宇：对。

网易教育：您能不能从专业的角度给大家一些建议，作为普通的投资移民申请人，应该怎样选择好的美国EB-5项目?

刘宇：选择好的EB-5项目，我们可以简单地讲，也可以深入地讲。

　网易教育：大部分人还是不懂。

刘宇：简单来讲是这样，要从几个角度来看，实际上EB-5流程是一个商业交易过程，不光是项目，我经常举个例子，这个项目赚钱了，但如果这个项目不还你钱，二十年还或三十年还，你还是赔，如果项目赔钱了，一个亿降为七千万，但你是第一顺位抵押，不仅是先还款，而且有控制力，所以从项目看，要看三种情况，第一，项目靠谱不靠谱，这是国内目前EB-5界集中讨论的问题;第二要看签约，就像我刚刚说的，它是一个商业过程，签约签得好不好，一个非常具体的例子，但国内几乎没有报道的是今年有一个老牌的区域中心本来应该去年还款，结果它推迟十年还款，(总共)十五年再还你钱，而且还不一定保证还你钱。为什么会发生这种情况呢?因为约没签好，他签的约，你给他非常大的权利，他现在说，我行使我作为一般合伙人的权利，我决定推迟时间还款，还是为了你的利益，很无耻，这是约没签好，项目靠谱了，约没签好也是不行的。

而且在整个投资结构里，约签得好不好不光是法律协议的问题，还是管理结构的问题，像我们说的，我们代表投资人签约，就要做管理人，所以由我们决定要不要延期，能不能延期，如果到五年你不想还我钱，我要不要去法院执行，不能让他们来控制我们。

第三点实际上是谁代表投资人的问题，现在也有很多文章谈投资人应该做尽职调查，从广大投资人来讲他是没有能力做尽职调查的，必须由项目销售方去做，美国本身对私募监管很严，但所有私募发生在美国海外，发生在中国，美国法律不管，除非你有重大欺诈，因为EB-5本身是商业，商业条款定得可松可紧，可对你有利无利，只要双方同意就可以，但很多投资人在不懂的情况下被动同意，因为看不懂文书，除非给你解释、讲得很透彻，否则你真是不理解，所以我们的投资人是需要代理的，但国内法律目前对此是空白，没有制约类似EB-5私募行为在中国要遵守什么样的规定，尽到什么义务，谁去承担最终责任，没有规定，所以造成了EB-5某种程度上，中国不管，美国也不管，出了问题只能通过一些渠道解决，你到美国去解决，比如一个项目一百个投资人，他都不知道对方，怎么能集合在一起组成团体拿出共同意见去美国起诉呢?很难做到，所以必须得有代理人，EB-5得有代理人制，现在我们就在进行这种尝试，做代理人，承担责任，如果有问题，我们向客户负责，我们代表客户向美方(追究责任)。

这个代理人不光是以后出了问题负责，而且像我说的，作为EB-5的有限合伙人，募资过程中我们要做监管、做管理，同时也要做控制，因为现在大部分EB-5合伙人是美方项目方成立的，他们俩是一家，在EB-5中有三个投资人，EB-5合伙人起关键作用，如果是我们的投资人代表成立的，他肯定向着我们，因为他对我们负责，项目方成立的就会向着项目方，现在绝大部分有限合伙人是项目方成立的，现在我们要做我们去成立的、我们去管理的，我们负责，我们代表客户对项目方进行掌控，这是我们在做的事情。

网易教育：你们很自律。

　　刘宇：我们在美国执业被美国法律管得不敢不自律(笑)。

网易教育：现在关注投资移民的人越来越多，尤其是普通人，马上就进入2015年了，您能不能对2015年的美国投资移民政策做一些预测呢?

奥巴马还有另外两个政策，暂时没有实施，他是命令国土安全部去研究，一个是家属可不可以不算名额，再一个，以前没有用的名额可不可以现在拿回来用，这两点涉及到很多法律问题，不一定能解决，可能需要真正的司法改革去解决，但先交后等这一条，已经足够解决我们的超龄问题，因为交上去，你把485绿卡交上去，子女的年龄就冻结了，即使在21岁前一天交都没有问题。

再就是涨价问题，因为2015和2012年形势完全不一样，2015年9月30号是区域中心项目的再次延期，国会要投票，上次投票是2012年9月30号，在2012年时西方国家还未走出经济危机，所以急需我们的资金救助他们，现在到2015年，他们恢复得差不多了，这时候是什么形势呢?除了美国以外，其它西方国家纷纷涨价，加拿大关停了联邦投资移民，太便宜了，现在重开200万加币，传说只有50个名额，基本对中国不开放了，英国涨到200万英镑，澳大利亚500万澳元起，纷纷涨价。

在现在这种形势下，它不涨价，我们很担心，会不会从政策上给我们收紧，大家知道，投资到TEA里面是50万，如果把TEA的认定标准大幅提高，我们必须得投资100万了，实际上就是变相涨价，所以如果主动涨价实际上是好事，它是按照CPI(消费者指数)的增长来涨价，我大概算了一下，相比1990年EB-5法律实施相比，现在是涨了18倍，在人数不变的情况下，总投资增长180%，也就是说，以前一万个家庭总投资是50亿美元，现在就是90亿美元了，现在给你紧缩政策的可能性就会相对减少。

同时涨价以后会解决很多问题，过后我会写篇文章，它涨价以后会改变EB-5整个格局，举个例子，曼哈顿地区，每一百万土木建筑的投资要创造13万个左右的就业，直接就业、间接就业，现在有EB-5项目呢，就相当于创造100个100万，1300个就业，按现在的50万你可以筹集到6500万，这个项目的65%可以用EB-5的钱，如果筹集这么多，客户也会觉得EB-5比例太高了。涨价以后同样还是1300个就业，可以筹集130个家庭，但每个家庭就要投资90万，你就可以实现1.2亿，当然，按照规矩不能超过，也就是说，涨价以后，你的项目可以百分之百用EB-5的钱。

现在一个很大的风险在于，因为现在你不能百分之百用EB-5的钱，要用非EB-5的钱，如果你的项目方实力不够，或者一个融资渠道出问题，银行原来给你贷，现在不给你贷，你的项目可能会烂尾，这样反过来就会造成就业不够，反过来项目方为了多招EB-5的钱，可能会人为抬高造价，或者使用租户就业等移民局比较有争议的就业方式来抬高就业数，从而多招资金，这对我们来说都是风险，因为去年就发生了曼哈顿万豪酒店180人被拒签，就是因为就业数的问题。按照现在的就业数，百分之百用EB-5都没有问题，所以我们几乎不会因为就业数的问题被移民局否决整个项目，所以涨价后唯一的问题，只要项目是好项目，靠谱，就没问题。

第二点，涨价以后一个非常有利的一点，会促进我们的众筹模式发展，它有中国资本带领散户投资人到美国去开发，比如我有20个朋友，我们都50岁了，我想在洛杉矶附近找个好学区建房，我们这些老朋友住在一起，以前实现不了，为什么呢?因为你的EB-5最多可以融资65%或者50%，剩下的35%筹不来，现在EB-5的钱百分之百，只要这些投资人拿我们EB-5的钱投资，就可以把房子盖起来了，就业数足够，我们既可以办移民，又可以把这个项目搞好。

网易教育：真正的投资人。

　刘宇：成为了真正的投资人。因为现在的投资模式是你把钱给项目方，项目方给你绿卡，不给你回报。因为美国地产还处于上升阶段，利润率蛮高的，以后要形成投资人和项目方，如果中国资本出去，分成机制，或者投资人在比较有经验管理的情况下自己众筹建设，我们完全能够保有利润，因为在美国建房，说句实话，50万的房子，成本25万就建起来了，如果我们采取EB-5建房，因为现在有十年签证，以后到美国留学、居住、资产配置会越来越多，这样结合到一起，EB5会是我们走向美国非常好的渠道，实际上EB-5是你进行资产配置，在美国创业、置业、进行开发的好项目，移民是附加值，不要把EB-5看成移民项目，而是要把它看成投资项目就对了。

网易教育：您这么一说，让我眼前一下亮了。

　　刘宇：这是一个大视野的问题，你要总看它是移民项目，肯定会吃亏，你把它看成商业，移民是附加的，那么你的大视野就打开了，实际上你个人可以通过EB-5去，中国资本通过EB-5走出去，搞开发，和EB-5结合在一起，美国现在是敞开大门给你这个机会，实际上是非常好的国际化的过程。

网易教育：接下来我想请您回顾一下您在2014年的成绩，对2015年有什么期许和展望?

　刘宇：2014年是这样，我们有自己开发的项目，已经顺利募资并开工，我们也为几个项目进行了募资，同时我们在圣诞节前夕马上要推出一个非常非常好的项目，这是我们经过一年谈判策划，将在平安夜前夕推出一个最平安的项目，纽约曼哈顿新时代广场酒店项目，我们选择项目和国内一些不太一样，我们选择项目是从我们独特的视角出发，比如现在要马上推出的最平安的项目，新时代广场的项目，它的地值4000万左右，没有任何债务，因为它1995年就买了里一直囤积着，但我们只给他三千万，在我们放第一笔款就给我们抵押，大家看我们的网站，前期项目大家都可以看到我们的抵押文件，而且是第一顺位的抵押文件，都是可执行的。

所谓抵押文件，就是不需要再诉讼了就可执行。我们推出的新时代广场项目本身地就是四千万，建好以后的酒店项目值1.5亿，整个给我们抵押，直到还款为止，像这样的项目，建筑就业就足以满足绿卡的要求了，市场上很难得，市场有很多地很值钱，但有银行贷款，所以地跟投资人一点关系没有，出了问题地要归银行的，我们的地没有贷款，项目方出三千多万的现金来投资，因为他有实力，他自己本身在曼哈顿管理一百多个大小的楼盘，所以他拿地投资，四千万，我们拿三千万，他们将地和酒店整体抵押，非常安全，没有任何可担心的。

　网易教育：谢谢您的分享，今天由于时间关系，访谈先到这里，在这里我也想预祝贝特曼移民旗下机构在2015年事业越来越红火，也希望在您的带动下，其它移民机构做得越来越专业。

　刘宇：希望我们这个行业走出只做移民的思维，走进美国，在美国投资、创业，享受它的教育、生活质量，从一个从大视野、大视角来看待整个行业，而不光是投资移民。

　网易教育：谢谢您。