纽约作为一个国际金融中心和文化大都市，吸引了大量的投资者和租户。这导致纽约市的房屋租赁持续上涨，最新数据显示，2024年8月，纽约市四个行政区的公寓平均租金为3,425美元，几乎是全国平均租金1,753美元的两倍。
住房的的核心是供需关系，根据在线房地产公司 Zillow 的分析，纽约市的住房短缺数字一直在不断攀升，这也是构成租金上涨的核心因素。
根据StreetEasy 对美国人口普查局美国社区调查(ACS) 的分析显示，该都市区住房短缺问题在全国最为严重，短缺房屋数量达 380,047 套。
图源：StreetEasy
01 贝特曼Model 1地产基金—QPS项目隆重上线！
Model 1投资模式是什么？
简单来说，贝特曼集团旗下的贝特曼资本根据多年的十多年地产开发经验推出的美国房地产一级市场住房投资单元基金投资模式！
投资方式：美金投资，提供多套单元房选择，以一级市场开发成本价进入，随着项目的开发进程，以及目前的降息大环境影响，资产价格也会逐步上涨，最后项目交付后获取纽约地产高额增值回报+净得房产，最终还可以实现融资变现！
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该基金的核心特点：
- 一款有年息5%兜底收益的一级地产开发基金！
- 参与纽约成熟市场地产投资，享受一级开发权所带来的增值期红利！
- 税务优势：通过房产融资增值变现部分不产生税务负担，除非出售。
- 安全保障：仅2年锁定期（如两年后提前退出，结算固定利息5%）
- 灵活退出：1;融资变现，2;出租代理，3;循环投资，4;折价购房
- 海外资产：美金避险属性+成熟资产稳健配置+一级市场价值投资
图源：贝特曼集团
02 美联储降息是如何利好房地产投资？
首先，房地产为何会随着时间增值？具体来讲基于以下三个要素，缺一不可：
- 通货膨胀（降息）
- 市场需求量（供需比）
- 租金上涨（地理位置）
结合JP摩根私人银行最新一期的市场研究投资者建议数据：对于投资者来说，美国宣布降息后可能是一个重新评估投资组合的好时机。
虽然美联储才正式启动降息周期，但抵押贷款利率已经连续五个月下跌。事实上，美国抵押贷款银行协会(MBA)30年期固定利率抵押贷款的利率水平已连续第八周下降，录得2019年以来持续时间最长的下行走势。30年期抵押贷款利率约为6%。
资料来源：联邦住房抵押贷款公司、美国经济分析局、Haver Analytics
美国的房地产开发商通常具有开发周期短的特点，降息对美国地产投资的影响主要体现在降低借贷成本、激发市场活力和提升购房者的购买力。
降息显著减轻了购房者的贷款负担。这不仅降低了首次购房者的门槛，也为那些寻求房屋置换的家庭提供了更为有利的融资条件。市场预期在美联储降息周期中，房贷利率有望进一步下行，甚至可能跌破6%的心理关口，这将进一步激发市场的购房热情！
03 QPS的投资价值：Location！Location！Location！
首先，无论中国还是美国，地理位置是决定投资地产项目投资回报的关键因素，毋庸置疑！
选择一个具有良好发展潜力的地区，如经济发达、人口增长稳定并且具备发展潜力的城市或区域，可以显著增加投资的回报！
- 纽约极具投资价值，而皇后区长岛市（Long Island City）更是其明星城市！该地区人口增长了惊人的40%，是纽约市平均增长速度的五倍。一栋又一栋高楼拔地而起。
- 这个社区的新建筑比全国其他任何地方都多，但这并没有帮助降低租金: 根据皇后区房地产公司Modern Spaces在2023年发布的一份报告，长岛市(Long Island City)去年的租金上涨了22%。
本项目位于纽约皇后区长岛市核心区，紧邻Queens Boulevard（皇后大道）通往Queensboro大桥和曼哈顿的主要干道。
图源：贝特曼集团
项目为一栋40层、216单元的豪华公寓楼。提供宽敞的一居室、两居室和三居室住宅，其中提供约20套给到Model基金投资者选择。
图源：贝特曼集团
纽约房价为什么百年来持续上涨？
业内广为流传的标准分析框架是：
房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。
对纽约而言，寸土寸金也不足以道尽土地的珍贵！
纽约房地产经历多轮周期但房价长期上涨，其住宅的金融属性、住房供给制度、房地产税制度等已在百年演变中相对完善，这三点，也一直对中国一线城市有重要参考价值。
即便是经历2008年的金融危机，也没有让纽约的房地产低迷期持续太久，从2011年到2017年，纽约经济完全从金融危机中恢复。房地产市场又进入一个上行周期。2017年，公寓平均尺价比复苏的第一年2011年增长63％。
以下为经历过几次大的经济周期的纽约公寓价格指数，从2000年-2024年6月，上涨219.39%，年均涨幅9.14%，收益可观。
数据和截图来源于fred.stlouisfed.org
04 选择当下投资：低融资成本！高预期回报！
北京时间9月19日凌晨，美联储发布9月议息声明，将联邦基金利率的目标区间下调50个基点至4.75%-5%，为4年来的首次降息。
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总的来说，降息对于投资纽约房地产意味着和提高投资吸引力。
- 降息使得借款成本降低，减轻开发商的融资成本，刺激市场开发及经营的活力。
- 降息会直接降低房贷利率，从而减少购房者的月供压力，使得购房成本降低。这无论是对于自住购房者和投资者来说都是一个好消息，在降息环境下，贷款成本变低，房产投资的收益率相对提高，房产投资不但可以增值，还能带来稳定的租金收入，一举两得。
- 低利率环境下，储蓄的收益相对减少，投资者可能会转向房地产市场寻求更高的回报，从而推高房价。
05 QPS项目：全家绿卡+高收益=最佳拍档！
- QPS项目符合新法EB5规定的“城市高失业率”（rural）签证预留区。
- 贝特曼在新法下的第二个EB5城市项目，现也在火热募集中！
- QPS项目可以给到EB5投资人4%的高收益，预计在5年左右还款！
图源：贝特曼集团
2024年11月美国移民排期公布：
职业移民全面停滞，EB5预留类别仍无排期，仍是双递交最佳窗口期！
截止2024年10月，“城市高失业率”预留类别尚未出现“公告排期”，可以实现“双递交”，但鉴于城市项目已经产生预计5-6年左右“隐性排期”，仅适合非中国大陆对绿卡身份有需求人士申请，或者对于排期不太介意的家庭申请。
由于没有出现“公告排期”即便是中国大陆人士，不介意排期，也可以进行“双递交”尽快落实在美身份合法化，预计3-6个月左右快速获得“combo card”-工卡和回美纸获批，实现工作自由！往返中美自由！
图源：https://visas.btmusa.com/
06 贝特曼集团：23年美国律所执业背景
QPS项目开发商为贝特曼资本，以下为美国本土开发的部分历史项目：
图源：https://buildx.us
贝特曼集团发源于2001年成立的刘宇与贝特曼律师事务所，二十余年来随着中美经济交流的发展，并结合自身丰富的美国法律和商业实践背景，贝特曼品牌由法律专业领域，延伸在美国的投资管理领域，创立了总部位于纽约曼哈顿的贝特曼集团，旗下包括贝特曼法律、贝特曼咨询、贝特曼资本以及BuildX投资平台、Acre美国地产经纪公司等业务实体。
