声明：11月14日一个名为棕榈滩(Palm House Hotel)的EB-5项目引发投资人集体诉讼，近期有谣言将此项目与贝特曼移民代理的佛州棕榈滩威尔尼斯度假酒店项目相提并论，并企图混淆视听，将两个项目混为一谈。在此，贝特曼声明，棕榈滩是美国著名的富人聚集区，位于棕榈滩的EB-5项目很多。出事的项目名为棕榈滩(Palm House Hotel)项目，与贝特曼代理的佛州棕榈滩威尔尼斯度假酒店和海景公寓项目截然不同。面对谣言，请EB-5投资人擦亮眼睛，细心分辨。

针对棕榈滩(Palm House Hotel)项目涉嫌欺诈一案，贝特曼移民认为从小来看，这是一些中介公司或者一些投资人的损失;往大了看，则是触碰到了整个EB-5移民行业的痛点——EB-5投资者权益保护的法律缺位，我们以下文进行深入分析，并期待我们移民中介行业经营的整体提升：对外，提高我们的权利意识和法律水平，做好EB-5投资人的法律代理工作，推动EB-5投资双方权利利益的公平平等;对内，揭露某些业者对投资者的误导，放弃对同行的泼粪内斗，设立行业专业准入和项目质量准入的最低标准，同心协力提升行业整体水平。

文 | 刘宇律师

本月15日，业内大佬Brian Su在北京中介行业协会移民大家庭微信群中预告将有重大EB-5诉讼消息爆出。16日，我受知名行业刊物eb5investors的邀请，参加其在上海举办的峰会。期间，与eb5sir坐在一起，见eb5sir同学集中精力准备当日微信。于是，当晚，我们看到了《史上最大规模集体诉讼，直指EB-5欺诈|重磅新闻》这篇报道。

前车之覆、后车之鉴，平日工作繁忙，今天飞纽约，有13个小时的空闲时间，正好为大家解读一下这个诉讼案。同时，我们听到至少三个同行中介公司向外界散播我们贝特曼移民是该项目的代理方，事情发生了，我们应当想的是怎样提高我们行业的整体操作水平、保护好我们的投资人客户，而不是趁机泼粪、火中取栗。

当一件事发生时，虽然是某些同行和投资人的不幸，但也是我们EB-5行业和我们EB-5投资方整体的不幸。围观、趁火打劫、害怕退缩，都不是我们应有的态度，我们要做的，是从失败中找经验，变对某些美国项目方和区域中心的仰视为对他们的平视俯视和审视，改变那种树立了对方的光辉形象就好卖对方项目的经营策略，变过去的被动为今后的主动，变过去的受置于人为今后的公平投资、权利对等，从现在的营销为主导转变为应当的专业为主导;对外，提高我们的权利意识和法律水平，做好EB-5投资人的法律代理工作，推动EB-5投资双方权利利益的公平平等，对内，揭露某些业者对投资者的误导，放弃对同行的泼粪内斗，设立行业专业准入和项目质量准入的最低标准，同心协力提升行业整体水平。

一、棕榈滩Palm House项目发生什么

1、棕榈滩Palm House项目是个什么样的EB-5项目?

棕榈滩Palm House项目，是于2013-2014年发售的，由South Atlantic Regional Center，即南大西洋区域中心(简称SARC)发行，南大西洋区域中心组建Palm House Hotel, LLLP有限合伙公司，并担任一般合伙人(GP)，并招募79位EB-5投资人作为有限合伙人(LP)。

项目募集文件可以总结为以下主要内容：

Palm House项目位于佛州棕榈滩的内陆地区，是一个建筑面积为12.8万平方英尺、包括79个单元的共管式奢华会所酒店，项目定位为顶级富豪私密会所;

募集资料称项目已经完工85%(实际上是把酒店被收购前的施工算了进来，移民局并不同意这种算法);

项目募资资料称项目的出资构成为，EB-5 $3950万，占43.4%，银行贷款 $2950万，占32.4%，项目方出资 $2200万，占24.2%。(根据起诉书，实际上除了EB-5贷款外，该项目没有任何其他出资);

以上三方面出资加在一起，共计9100万总投资额，折合每个单元的成本为115万元。(从附图可以看到，这个项目只是普遍的三层酒店，而且工程也只是后期翻修，所以这个成本确实大得非常离谱);

EB-5投资周期为5年，根据募集文件，如果还款延至第6年，EB-5投资人可得额外8%利息赔偿，如果还款延至第7年，可得额外13%利息赔偿(是不是听着耳熟);

如果I-526被拒，项目方将返还全部投资金额、管理费和律师费(实际上至今没有任何返还)。

2015年2月：投资者收到I-526 NOID(拒签意向通知);

2015年7月：I-526正式被拒签;

2015年7月后：EB-5投资者组织进行维权;

2016年2月：EB-5投资者正式委托律师开始调查取证;

2016年10月：美国警方刑事立案，开始进行调查取证;

2016年11月14日：EB-5投资者正式递交民事诉讼，其中53名原告来自中国，5名来自伊朗。

起诉的主要内容可以参考eb5sir的报导《史上最大规模集体诉讼，直指EB-5欺诈|重磅新闻》，这里就不重复了。但是却有一些移民中介公司故意把不同的棕榈滩EB-5项目混淆在一起，造谣说是我们贝特曼是出问题的项目的代理中介，国内移民中介行业某些地方的无序竞争和道德水准可见一斑。

2、棕榈滩Palm House项目的I-526为什么被拒绝?(本文后面附件为移民局否决信)

根据移民局的I-526否决信，移民局根据如下几点做出对该项目的整体否决：

没有任何资料显示项目公司(JCE)拥有该项目的所有权或与项目所有人有任何关联，项目处于拍卖法院委派的接管人(Receiver)的控制下(根据eb5sir的报导，诉状披露原酒店物业持有人，在2013年8月以10美元的售价和该物业的2700万美元抵押权，转手给现任开发商，但该抵押权直到2014年3月才进行登记。如果此项确实，现开发商貌似已经拥有或正在办理该项目所有权 );

募集文件称项目公司于2013年收购了该项目，但即使如此，它不能使用在收购前，前项目公司创造的就业;

募集文件中的酒店运营就业不可信，因为法院接管人声明信指出部分拟建单元可能作为公寓出售，而不是用做酒店;

募集文件中的建筑就业也不可信，因为 a. 收购前发生的建筑就业不能计算在内，b. 根据法院接管人的声明信，未来的建筑成本还不确定，无法确定建筑就业数量;c. 没有证据证明工程会持续2年以上，所以直接就业无法计算在内。

整体而言，从移民局的否决信可以看出，这是一个法拍项目在所有权还没有完全解决的情况，就开始EB-5募集，以至于移民局不能确定项目方所提出的酒店建设计划是否会真正落实，因此也认定其计划不可信、所宣称的就业创造因此没有基础，故而不能获得I-526批准;同时，移民局也不同意项目方为了多募EB-5，而把前项目公司所创就业岗位计算进来的做法。

正是从移民局的否决信中，部分EB-5投资人看到这个EB-5项目可能存在的欺诈问题，从而开始了进一步的调查取证，从而挖出了项目的其他重大问题，如下面谈到的EB-5资金安全。

3、棕榈滩Palm House项目的EB-5资金能返还吗?

根据起诉书，该项目的资金安全方面存在下面几个问题：

项目方声称如果I-526不批准，将及时退还全部投资款、发行费及律师费，但实际上没有退还(没有设置具体强制执行措施);

项目方把第一顺位产权抵押权给予了前开发商(项目文件本来就没有规定EB-5享有第一产权抵押顺位);

区域中心、项目方等发行参与者，使用EB-5资金用于个人享乐消费(项目本身没有设置监管措施)。

在可以找到的项目文件中，笔者并没有找到保证退款的法律文件或法律措施，PPM中也没有规定会给予EB-5投资人第一顺位产权抵押，EB-5有限合伙协议中也没有规定EB-5投资人有任何实质性的参与权和决定权。实际上，a. PPM的第37页规定项目方可以给予其他债权人高于EB-5有限合伙公司的抵押顺位(Senior Debt. Borrower may incur other debt and in connection therewith, grant security interests senior to those granted to the Partnership under the Loan Agreement.);b. Operating Agreement，即EB-5有限合伙运营协议中，EB-5投资人只能对一般合伙人交由他们表决的事项进行表决(7.6 Voting of Limited Partners. On any matter presented by the General Partner, in its sole discretion, to the Limited Partners or any class thereof for their vote, each Limited Partner shall have one vote for each Unit owned by him.)，投资人没有真正的表决权。

可以看到，这是一个区域中心和项目方对EB-5资金拥有绝对控制权的项目，EB-5投资人没有什么真正的参与权与决定权，也没有专业的投资方代理人负责资金使用及工程进度监管，直到问题出现。其实市场上大多数项目都类似这样，EB-5投资人只能依赖区域中心和项目方的实力及信誉;换句话说，目前市场上EB-5项目的成败及EB-5投资资金的安全，基本上完全依赖项目方和项目的可靠度及信誉，EB-5投资安全及绿卡成败的比例，是与售出项目的靠谱项目方与不靠谱的项目方的构成比例成正比的。

二、贝特曼移民的棕榈滩威尔尼斯度假酒店及海景公寓项目是怎样的项目，贝特曼移民是怎样进行投资人权益的法律保护的：

1、棕榈滩最大的、也是利润最丰厚的EB-5项目，项目的高品质是保护投资人的经济基础

贝特曼移民代理的棕榈滩威尔尼斯度假酒店及海景公寓项目一期，位于棕榈滩的辛格岛海岸，建成后价值达3亿美元，其中净利润达1.75亿美元，超高的利润比例是因为项目方已经持有这块西棕榈滩海岸达7英亩的珍贵土地超过20年，开发商巨大的利润就是我们EB-5投资人利益法律化的经济保障，而这个保障，是项目方自1995年购入土地起、20多年积累起来的美国地产市场的价值增长。项目建成后将包括170个600平方英尺的酒店套房、90个1200-2000平方英尺的海景公寓、spa及会所，平均下来，每套单元的成本为48万美元。90个海景公寓的售价将达到每平方英尺1100美元，将可回收约1.1亿美元售房款。由于贝特曼移民在该项目上放置了第一顺位产权抵押登记，该销售回款也属于第一顺位产权抵押的资产控制范围，将必须存入银行监管帐户，只能用于EB-5还款，这从根本上保证了EB-5资金的安全和还款速度(只有EB-5还款完成，项目才能解除第一顺位产权，从而以剩余的2亿美元价值向银行再融资，进行其他项目的再投资)。

本项目原定2015年中旬开工，但鉴于当地政府允许对项目总规模进行扩大，开发商迅速补充了建筑计划，政府也以最快速度批准了新增的公寓建筑面积，使总建筑面积增加了40%，这不仅为开发商进一步打开了利润空间，项目在总体价值上有了飞跃。建筑计划的补充批准，使工程延期了近一年时间(我们其间放缓、间断了募资的进程)，这也是部分同行借机来攻击贝特曼移民的着手点(那些攻击我们的同行，反而不是自己的个别项目出问题，就是开发商宣布放弃项目。)，但这样的延期是正常的，可以理解的，不仅不会影响移民申请(30%的I-526已经得到批准)，也不会对尽早还款有任何影响(因为我们放置的第一顺位产权抵押)。目前项目已经完成4000平方英尺的销售部建设，拆除了原有建筑，即将开始1260根地桩和5层地下车库的建设，预计于3-4个月内完成，并于2017年1月份进行地面主体建设。

2、贝特曼在项目上加“第一顺位产权抵押”，并佐以对应的法律措施

除欺诈以外，地产类EB-5最大的风险是什么，笔者在讲座中经常强调，是没有“资产产权控制”产生的风险，而欺诈本身，也只有在EB-5投资人不控制资产产权的情况下才有舞台，所以，笔者在每次讲座中都反复强调，EB-5地产项目的风险本质上就是资产产权失控的风险(Palm House项目也是如此)，而控制风险的本质方法就是通过控制项目产权来进而控制项目价值，美国银行只接受产权抵押，就是这个道理。打另一个比喻，拿到房本，这套房子就是你的，没有房本，随时可能被别人拿走。因此，尽管棕榈滩项目有这么大的价值优势，贝特曼移民依然在它上面放置了“第一顺位产权抵押”，受益人为EB-5有限合伙公司。至于“第一顺位产权抵押”的意义，其与其它诸如第一顺位股权抵押、或是内容不清的“第一顺位抵押”的巨大区别，是不言而喻的。

项目产权控制的威力，超出很多人的意识。正是因为有了产权控制，公寓销售变现出来的资金，必须要存入专门监管帐户，因为我们EB-5的第一顺位产权的法律覆盖范围，包括了销售款。换句话说，这些销售款除非用在本项目建设上，否则开发商也不能动用，必须放入监管帐户，用于以后EB-5还款。所以，本项目不会出现故意拖延还款现象，因为不还款，就无法去除项目产权抵押，不能使用项目再融资进行其他投资开发。

任何资产欺诈的一个共同特征，就是不给被欺诈人资产控制权或抵押权，所以由于不给予资产控制权或抵押权而造成投资损失，不管项目方本意是恶意的还是善意意外，在结果上都是一样的，因此，我们在选择项目时，不仅考察对方的信誉，也要看其是不是采取真正保护投资人的资产性措施，没有这种资产性的措施，任何所谓的善意都隐藏着让投资人承担市场风险和项目方道德风险的恶意，不管项目方多强多大或者表面上看来多么无辜。

3、确立EB-5投资人在EB-5有限合伙公司的最终决定权，是第一顺位产权抵押及所有其他风控措施的保证

任何风控措施，其受益人都是EB-5有限合伙公司，而非投资人个人，如果合伙公司的最终决定权掌握在项目方、不中立的区域中心或其他人的手中，那再好的风控措施都不一定能真正被执行，甚至可能被撤销。所以，做为具有15年美国法律执业背景的移民公司，贝特曼移民进一步强调，有产权抵押，还要有辅助的法律措施，因此，贝特曼律所在项目的EB-5有限合伙法律文件中，把有限合伙的最终决定权交到EB-5投资人集体手中，区域中心也好、GP也好，在最后决定权上，都低于EB-5投资人集体投票表决。GP无权解除第一顺位产权抵押或以其他方式影响其效力，如果GP的作为或不作为损害了投资人的权益，投资人可以投票撤换GP，等等，这样，贝特曼移民从法律上关闭了区域中心或GP独断专行的可能性。

4、贝特曼移民在EB-5有限合伙公司中发挥监管作用

投资人是不可能对项目、资金使用和合伙公司运行进行直接监督的，所以贝特曼移民代表投资人进行监管，投资人的最终投票决定权是贝特曼进行监管的法律基础。

5、贝特曼移民设置的其他安全措施：

使用金融监管机构监督EB-5资金的保管、发放和使用，投资人可以实时登录帐户检查资金状态;

无论什么原因，如不能返还EB-5资金，投资人可以获得、处置、变卖项目资产包括公寓产权及土地。

高品质的项目、资产控制、投资人的最终决定权，是我们贝特曼移民办理EB-5业务、保护投资人的三个维度，缺一不可，这本身也是一个推动EB-5投资公平平等、把投资人的权益法律化的过程，最终，是法律在保护投资人。

三、呼吁国家制定更严格的行业管理标准，以推动行业向上发展

“你们要求签署这么多的补充协议，从来没有一个移民中介或者律师这样要求过”，“如果开发商或区域中心有任何不良有想法，他们都是不会签署这些补充协议的”，“我同意签署这些文件，是因为我知道你们在做对的事”，这是贝特曼移民棕榈滩项目开发商的评论。

每一个出事的项目，其包装过的宣传方法、营销手段、名人代言、100%历史成功记录等，回过头来看都是可笑的，但现在市场上的项目宣传，却与它们没有本质上的不同。当同行互相攻击泼粪时，我们看到的不是从业人员的道德水准问题，而是国家管理方面的不足，当管理制度不能迫使从业人员通过专业、透明等向上提升来取得市场优势时，大家就只有通过互相攻击、包装宣传等非专业手段进行竞争。面对同行的攻击，扪心自问，我们就没有攻击过别人吗?所以，律人律己我们期待国家制定更严格的行业管理标准，规范行业，就是保护EB-5投资人。

最后，值得一提的是：棕榈滩Palm House项目的诉讼，是EB-5投资人和中介公司在项目问题暴露后、项目尚有资产的情况下，主动出击进行的一场维权诉讼，勇于维权的投资人和中介公司值得赞扬。