文章转自：美国EB5一点通
ID：USA-EB-5
对于EB-5项目的选择而言，EB5Sir的观点一贯是选择业务前景看好的项目而不是那些高大上或者满足特定指标的项目：选择EB-5项目，不要舍本逐末。
那么，什么样的项目前景看好呢？首先一点，项目所在的行业前景看好。
来看下最近两天的二则消息，比较有代表性。
消息一：华尔街出手，准备抄底商业地产
图源：华尔街日报 新闻截图
根据报道，华尔街公司正募集新基金，用于收购写字楼、公寓和其他陷入困境的商业地产，希望以远低于投资者几年前支付的价格抄底物业。
Cohen & Steers、高盛(Goldman Sachs)、EQT Exeter和BGO（前身为BentallGreenOak）等知名公司都在为基金筹集数以十亿美元计的资金，以瞄准不良资产和其他价值大跌的房地产。
图源：www.flyhomes.com
这些新基金正试图利用数十年来最不景气的商业地产市场之一获利。自去年利率快速上升并推高这一高杠杆业务的借贷成本以来，商业地产的价值一落千丈。写字楼是商业地产最大的细分市场之一，由于“重返办公室”之势低迷、空置率飙升，该市场也遭受打击。公寓楼此前是投资者的避风港，但随着业主在利率上升的情况下试图进行再融资，公寓楼市场也摇摇欲坠。购物中心业主正面临价值急剧下降的问题，过去几年里，有些购物中心的价值下降了70%以上。
Cohen & Steers的房地产战略主管Rich Hill表示，商业地产价值已较去年第三季度的峰值下跌了约10-15%，总共可能会下跌20-25%。他说：“只有在存贷危机和全球金融危机时期才看到过房地产估值出现如此大幅度的下降。”
消息二：巴菲特建仓地产股，押注住宅市场回暖
图源：abcNEWS 新闻截图
巴菲特所在的伯克希尔公布了截至2023年二季度末的美股持仓报告，该公司二季度新进买入的三只股票，均为美国大型房屋建造商，分别是霍顿（DR Horton）公司、莱纳房屋（Lennar）公司和NVR公司；前两者是美国四大顶级房地产巨头。
二季度，三家公司累计涨幅均超13%，其中霍顿公司股价更是连续四个季度录得涨幅，二季度上涨逾20%。
自去年房贷利率飙升以来，美国房屋建筑商业务蒸蒸日上。利率上升让房主惜售，因此，对许多购房者来说，新建房屋成为最具吸引力的选项。
此外，对于因供应受限受到不利影响，二季度，伯克希尔旗下房地产经纪业务净利润同比下降了5000万美元。
图源：www.knowledgeatwharton.com.cn
此外，由于利率和抵押贷款利率的上升导致需求放缓，伯克希尔旗下住宅建设和改建业务，如克莱顿住宅公司（Clayton Homes）、本杰明摩尔涂料公司（Benjamin Moore paint）和约翰曼维尔隔热材料公司（Johns Manville insulation）等都处于下滑态势。
不过，但伯克希尔公司表示，这些影响已被现有待售住宅短缺带来的新建筑活动部分抵消，这种环境可能有利于住宅建筑商。
EB5Sir对这两则消息做个总结：
1. 美国商业地产正在进入类似金融危机才会出现的最糟糕的境地，如报道中所提到的写字楼、面临再融资的出租公寓和购物中心等。
如之前所谈过商业地产在疫情、高利率和贷款到期面临再融资的打击之下状况堪忧：美联储：商业地产成经济动荡的第四大隐忧、摩根士丹利：商业地产风暴即将来临，将比2008年金融危机更甚、继银行业暴雷后的“新雷”：商业地产。
图源：www.acminfo.net
2. 住宅地产在高利率下需求放缓，但是由于之前低利率购房者的惜售，所以二手房供给变少，给了新房的建筑商更好的业务机会。
正如，前两天和一位区域中心老板聊天时谈到，他的房子以前贷款利息是4%，前年利息下来很多他做了个再融资（提前还贷然后再贷款，在美国常见），30年固定利息2.75%，而现在的利息要接近6%了。他太太最近想换房，他说可以，等利息再回到2.75%再说。
因此，二手房上市减少，进而促进新房的销售。
在美国经济面临下行风险的当下，EB5Sir建议新投资人选择项目的时候，可以先选择行业前景相对看好的项目进行评估。
文章转自：美国EB5一点通 ID：USA-EB-5
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